近兩年來(lái)，我國(guó)各地樓市調(diào)控措施愈發(fā)嚴(yán)厲，且毫無(wú)松綁跡象。連處于金字塔頂端的房企萬(wàn)科，都只剩“活下去”這點(diǎn)追求，其他中小房企的日子，就更加難過(guò)了。
“窮”則思變。限價(jià)當(dāng)頭，不少房企就在暗處動(dòng)小心思“創(chuàng)收”，比如裝修費(fèi)。
常規(guī)印象里，使小伎倆的都是些規(guī)模小、品牌知名度低的房企。但沒(méi)想到，如今連在國(guó)內(nèi)較早從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的廣州市屬國(guó)企——越秀地產(chǎn)竟也沒(méi)能免俗。
8月初，武漢市房管局約談了越秀地產(chǎn)武漢公司負(fù)責(zé)人，原因是越秀在武漢的項(xiàng)目“國(guó)際金融匯”涉嫌以“裝修升級(jí)”的名義，向購(gòu)房者強(qiáng)行捆綁搭售“智能家居包”。
《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，該項(xiàng)目一套280平方米的房子，單價(jià)3.8萬(wàn)元，其中包含精裝修4千/平方米，智能家居4千/平方米。也就是說(shuō)，這套房子光“智能家居”的裝修就需要花112萬(wàn)元。
越秀地產(chǎn)“捆綁銷售”的背后，可能是其當(dāng)前困局的一個(gè)非典型縮影。
NO. 1｜壹
8月中旬，越秀地產(chǎn)公布了今年的半年業(yè)績(jī)。
中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.63億元（人民幣，下同），同比下降14.9%。
我們選取在克而瑞2018上半年銷售排行榜中，與越秀地產(chǎn)排名、規(guī)模接近，同為粵派房企的佳兆業(yè)來(lái)作對(duì)比。
佳兆業(yè)2015-2017年?duì)I業(yè)收入分別為109.3億、177.7億、327.8億。其2016年?duì)I業(yè)收入同比猛增62.7%，2017年同比繼續(xù)大增84.5%。
我們以GICS行業(yè)分類為準(zhǔn)選取出A+H股共366家房企，從全行業(yè)中選出了2018上半年?duì)I收在100億以上的42家房企，越秀地產(chǎn)同期的營(yíng)收增速排名倒數(shù)第3。
越秀地產(chǎn)如今的營(yíng)收表現(xiàn)，比不過(guò)排在前面的規(guī)模房企，比不過(guò)和自己同體量的房企，甚至連行業(yè)平均水準(zhǔn)也沒(méi)趕上。
僅在業(yè)績(jī)會(huì)落幕一天之后，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事張招興、副董事長(zhǎng)朱春秀，兩位高層雙雙辭職。
事實(shí)上，這已經(jīng)不是越秀地產(chǎn)近年來(lái)第一次在主要財(cái)務(wù)指標(biāo)上陷入倒退。
越秀地產(chǎn)2015-2017年?duì)I收分別為221.2億、208.7億、237.9億。不難算出，越秀地產(chǎn)2016年?duì)I收同比下降了5.6%。在2016年基數(shù)倒退的前提下，2017年?duì)I收同比也僅增長(zhǎng)了14%。
NO. 2｜貳
營(yíng)收是利潤(rùn)的主要來(lái)源，營(yíng)收能力不足將直接影響利潤(rùn)水平。
過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)樓市有過(guò)行情火爆的牛市，國(guó)企的身份也給越秀地產(chǎn)帶來(lái)了極大融資和通過(guò)非市場(chǎng)化手段拿地的便利。但越秀地產(chǎn)沒(méi)有把握住機(jī)會(huì)，開(kāi)局摸了4個(gè)2，卻打成了一手3帶1。
越秀地產(chǎn)的凈利潤(rùn)從2013年的29.05億元下降至2017年的23.32億元。2018年上半年凈利則為11.2億，同比上升了7.8%。
但今年上半年這微增7.8%的凈利，很大一部分也不是來(lái)自于主營(yíng)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。。
財(cái)報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)上半年11.2億的凈利潤(rùn)中，投資物業(yè)重估公平值凈增值達(dá)到了3.78億，其他收益凈額則有5.56億，前者同比增長(zhǎng)402.2%，后者同比增長(zhǎng)850.5%。
財(cái)報(bào)還顯示，今年5月30日，越秀地產(chǎn)趕在中報(bào)前，收購(gòu)了云秀公司100%股權(quán)，而云秀公司持有廣州星匯云城2%的股權(quán)，也就是說(shuō)越秀間接收購(gòu)廣州星匯云城2%股權(quán)。通過(guò)此舉，越秀地產(chǎn)在星匯云城的實(shí)際權(quán)益由49%增加至近51%，達(dá)到財(cái)務(wù)入表要求。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道：（越秀地產(chǎn)）在項(xiàng)目還在建設(shè)投入階段，通過(guò)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目出表，不至于拖累財(cái)報(bào)，至項(xiàng)目接近交樓能確認(rèn)收入時(shí)，重新收購(gòu)權(quán)益使項(xiàng)目入表，增厚收益，這種操作能起到修飾財(cái)報(bào)的作用。越秀這種手法可能也體現(xiàn)在其他項(xiàng)目上，其掛牌了海南白馬建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司15%股權(quán)，來(lái)減少海南一個(gè)項(xiàng)目權(quán)益達(dá)到出表。
越秀地產(chǎn)營(yíng)收疲軟，盈利能力不足，但其負(fù)債還在不斷攀升。
數(shù)據(jù)顯示，2013年—2017年，越秀地產(chǎn)總負(fù)債從529.1億元升至961.5億元，四年間接近翻了一倍，2018上半年總負(fù)債繼續(xù)攀升至1156.7億元。同期，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從68.67%升至73.4%。
值得注意的是，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在2011年—2015年連續(xù)5年為負(fù)，分別為-48.9億元、-37.38億元、-40.33億元、-55.05億元和-0.09億元。2016年轉(zhuǎn)正為51.53億元后，2017年又轉(zhuǎn)為-47.03億元。
